Kurz gesagt
- Unter fünf Jahren Restlaufzeit ohne Verlängerungsoption sinkt der Wert deutlich.
- Beim Verkauf des Betriebs muss der Verpächter dem Übergang des Vertrags in der Regel zustimmen.
- Fehlt bei einem langen Vertrag die Schriftform, ist er vorzeitig kündbar. Käufer prüfen das genau.
Warum Käufer zuerst den Pachtvertrag lesen
Ein Käufer zahlt für den Ertrag der nächsten Jahre. Dieser Ertrag hängt am Standort, und den sichert bei einem gepachteten Haus nur der Vertrag. Läuft er bald aus, kauft der Käufer im Zweifel einen Betrieb, der in drei Jahren ohne Haus dasteht. Deshalb liegt der Pachtvertrag im Datenraum ganz oben.
Restlaufzeit und Option
Die wichtigste Zahl ist die Restlaufzeit. Unser Rechner zieht unter fünf Jahren einen deutlichen Abschlag ab. Gibt es eine Option, mit der Sie als Pächter einseitig verlängern können, fällt der Abschlag klein aus, denn der Käufer kann den Standort dann selbst sichern.
Planen Sie einen Verkauf in den nächsten Jahren, lohnt sich ein Gespräch mit dem Verpächter vorher. Eine Verlängerung oder neue Option lässt sich oft leichter verhandeln, solange noch kein Käufer am Tisch sitzt.
Höhe der Pacht
Käufer setzen die Pacht ins Verhältnis zum Umsatz. Üblich sind bei Hotels 20 bis 30 Prozent des Nettoumsatzes (HorwathHTL). Liegt Ihre Pacht darüber, bleibt weniger Ertrag, und der Käufer fragt, ob sich das Haus auf Dauer trägt. Prüfen Sie auch, wie sich die Pacht entwickelt: Eine Indexklausel koppelt sie an die Inflation, eine Umsatzpacht an Ihr Geschäft. Beides ist üblich, muss aber zur Planung des Käufers passen.
Schriftform: der unterschätzte Punkt
Ein Miet- oder Pachtvertrag über mehr als ein Jahr muss schriftlich geschlossen sein, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nach gesetzlicher Frist kündbar (§ 550 BGB, für Pacht über § 581 BGB). Das betrifft auch Nachträge: Wurde die Pacht per E-Mail angepasst oder ein Raum mündlich dazugenommen, kann die feste Laufzeit wackeln.
Ein Käufer lässt das prüfen, denn ein formunwirksamer Vertrag ist trotz langer Laufzeit kündbar. Sammeln Sie deshalb früh alle Nachträge und lassen Sie Lücken mit dem Verpächter schriftlich heilen.
Verkauf des Betriebs: Zustimmung des Verpächters
Wie der Vertrag auf den Käufer übergeht, hängt davon ab, was verkauft wird:
- Sie verkaufen den Betrieb (Asset Deal): Der Käufer übernimmt Inventar, Marke und Mitarbeiter. Den Pachtvertrag kann er nur übernehmen, wenn der Verpächter zustimmt. Ohne Erlaubnis dürfen Sie die Räume auch nicht einfach einem Dritten überlassen (§ 540 BGB).
- Sie verkaufen Ihre GmbH (Share Deal): Pächterin bleibt die GmbH, der Vertrag läuft weiter. Prüfen Sie aber, ob er eine Klausel für einen Wechsel der Gesellschafter enthält. Manche Verträge geben dem Verpächter dann ein Kündigungsrecht.
Wenn der Eigentümer das Gebäude verkauft
Verkauft Ihr Verpächter das Haus, tritt der neue Eigentümer in den Vertrag ein. „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch für Pacht (§ 566 BGB in Verbindung mit § 581 BGB). Für einen Käufer Ihres Betriebs ist das eine gute Nachricht: Der Standort hängt nicht am heutigen Eigentümer.
Checkliste vor dem Verkauf
| Vertrag mit allen Nachträgen | vollständig, unterschrieben, ohne Lücken |
|---|---|
| Restlaufzeit und Optionen | Enddatum, Optionsfristen, Kündigungsrechte |
| Pachthöhe und Anpassung | Festpacht, Index oder Umsatz; letzte Anpassung |
| Instandhaltung | Wer zahlt Dach und Fach, wer Technik und Bäder |
| Übertragung | Zustimmung des Verpächters, Klausel bei Gesellschafterwechsel |
| Nutzung | Betriebspflicht, Konkurrenzschutz, Untervermietung |
Quellen
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Vertrag vor einem Verkauf von einem Anwalt prüfen.
Wir investieren selbst in inhabergeführte Hostels und Hotels und haben deshalb ein Interesse an Gesprächen mit Inhabern.